Devletin ve kamu kurumlarının kamu yararı amacıyla ozel mulkiyetteki tasinmazlara el koyması anlamına gelen kamulastirma, vatandaslarin en temel haklarindan biri olan mulkiyet hakkini dogrudan etkileyen bir islemdir. Anayasal guvence altindaki mulkiyet hakkinin sinirlandirilmasi ancak belirli kosullar ve prosedurler dahilinde mumkundur. Bu rehberde kamulastirma surecini, bedel tespiti davasini, acele kamulastirmayi, kamulastirmasiz el atmayi ve itiraz haklarinizi tum detaylariyla ele alacagiz.
Kamulastirma islemleri, ozellikle buyuk altyapi projeleri, yol yapimi, baraj insaati, enerji santralleri ve kentsel donusum projeleri kapsaminda sikca gundeme gelmektedir. Mulk sahiplerinin haklarini bilmesi ve gerektiginde hukuki yollara basvurmasi, adil bir bedel elde edebilmeleri acisindan buyuk onem tasimaktadir.
Kamulastirma (Istimlak) Nedir?
Kamulastirma, diğer adiyla istimlak, devlet ve kamu tuzel kisilerinin kamu yarari gerektirdiginde ozel mulkiyetteki tasinmaz mallari, kanunda gosterilen esas ve usullere gore bedelini pesin odeyerek veya kanunda belirtilen hallerde taksitle odeyerek zorla satin almasidir. Kamulastirma islemi, Turkiye Cumhuriyeti Anayasasi'nin 46. maddesi ve 2942 sayili Kamulastirma Kanunu ile duzenlenmistir.
Anayasa Madde 46: "Devlet ve kamu tuzel kisileri, kamu yararinin gerektirdigi hallerde, gercek karsiligini pesin odemek sartiyla, ozel mulkiyette bulunan tasinmaz mallarin tamami veya bir kismini, kanunla gosterilen esas ve usullere gore, kamulastirmaya ve bunlar uzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir."
Kamulastirma isleminin hukuka uygun sayilabilmesi icin su temel kosullarin bir arada bulunmasi gerekmektedir:
- Kamu yarari: Kamulastirma isleminin temelinde mutlaka kamu yarari karari bulunmalidir
- Kanuni dayanak: Islem, 2942 sayili Kamulastirma Kanunu'nda belirlenen usul ve esaslara uygun yapilmalidir
- Bedelin odenmesi: Kamulastirma bedeli kural olarak pesin ve nakden odenmelidir
- Tasinmaz mal: Kamulastirma yalnizca tasinmaz mallar (arazi, arsa, bina vb.) uzerinde yapilabilir
- Ozel mulkiyet: Kamulastirma yalnizca ozel mulkiyette bulunan tasinmazlar icin soz konusudur
Kamulastirma Yapabilecek Kurumlar
Kamulastirma yetkisi yalnizca devlet ve kamu tuzel kisilerine tanimistir. Ozel hukuk tuzel kisileri (sirketler, dernekler vb.) kamulastirma yapamaz. Kamulastirma yetkisine sahip baslica kurumlar sunlardir:
- Devlet (merkezi idare): Bakanliklar ve bagli kuruluslar araciligiyla kamulastirma yapabilir
- Belediyeler: Belediye sinirları icindeki alanlarda kamu hizmeti icin kamulastirma yetkisine sahiptir
- Il ozel idareleri: Il genelinde kamu hizmeti gerektiren hallerde kamulastirma yapabilir
- Kamu iktisadi tesebbüsleri: KIT'ler kanunla verilen gorevleri kapsaminda kamulastirma yetkisine sahiptir
- Universite rektorlukleri: Egitim ve arastirma amacli tasinmaz ihtiyaclari icin kamulastirma yapabilir
- Karayollari Genel Mudurlugu: Yol yapimi ve genisletme projeleri icin kamulastirma yapar
- DSI (Devlet Su Isleri): Baraj, sulama ve icme suyu projeleri icin kamulastirma yapar
- TEDAS ve enerji sirketleri: Enerji nakil hatlari ve santraller icin kamulastirma yapabilir
Kamu Yarari Karari ve Onayi
Kamulastirma surecinin ilk ve en onemli adimi kamu yarari kararinin alinmasidir. Kamu yarari karari, kamulastirma isleminin hukuki meşruiyetinin temelini olusturur. 2942 sayili Kanun'un 5. ve 6. maddeleri, kamu yarari kararini verecek merci ve onay makamlarini duzenlemistir.
Kamu Yarari Kararini Verecek Merciler
- Kamu iktisadi tesebbuslerinin yonetim kurullari
- Il ozel idarelerinde il genel meclisi
- Belediyelerde belediye meclisi
- Koylerde koy ihtiyar kurulu
- Universite rektorlukleri
- Yurt Savunma icin Bakanlar Kurulu (Cumhurbaskani)
Kamu Yarari Kararinin Onayi
Kamu yarari kararinin alinmasindan sonra bu kararin yetkili makam tarafindan onaylanmasi gerekmektedir. Onay mercileri sunlardir:
- Ilce idaresi ve koylere ait kararlar icin valilik onayi
- Il idaresi, belediye, il ozel idaresi kararlari icin ilgili bakanlik onayi
- Birden fazla ili ilgilendiren hallerde Cumhurbaskani (eski uygulamada Bakanlar Kurulu) onayi
Onemli Bilgi: Kamu yarari karari alinmadan yapilan kamulastirma islemleri hukuka aykiridir ve idari yargi yoluyla iptal edilebilir. Mulk sahipleri, kamu yarari kararinin hukuka uygunlugunu idare mahkemesinde dava konusu yapabilir.
Kamulastirma Sureci Adim Adim
2942 sayili Kamulastirma Kanunu, kamulastirma surecini belirli asamalara ayirmistir. Bu asamalarin her birinin usulune uygun olarak tamamlanmasi zorunludur. Aksi halde kamulastirma islemi iptal edilebilir.
1. Kamu Yarari Karari ve Onayi
Yukarida detayli olarak aciklanan kamu yarari karari alinir ve yetkili makam tarafindan onaylanir. Bu asamada hangi tasinmazlarin kamulastirilacagi ve kamulastirmanin amaci belirlenir.
2. Kamulastirma Kararinin Alinmasi
Kamu yarari karari onaylandiktan sonra kamulastirmayi yapacak idare, kamulastirma kararini alir. Bu kararla birlikte kamulastirilacak tasinmazlarin listesi, malikleri ve kamulastirma amaci belirlenir.
3. Tasinmazin Kaydi ve Kiymet Takdiri
Idare, kamulastirilacak tasinmazin tapu kayitlarini, imar durumunu, vergi beyannamesini ve diger ilgili bilgileri arastirir. Ayni zamanda tasinmazin degerini belirlemek icin kendi bunyesinde veya disindan kiymet takdir komisyonu olusturarak tasinmazin tahmini bedelini tespit eder.
4. Satin Alma Usulu (Uzlasma)
2942 sayili Kanun'un 8. maddesine gore, kamulastirma islemlerinde oncelikle satin alma usulu uygulanir. Idare, tasinmaz maliki ile pazarlik yaparak anlasma yoluyla tasinmazi satin almaya calisir. Bu usulde:
- Idare, kiymet takdiri komisyonunun belirledigi tahmini bedeli esas alarak malik ile gorusme yapar
- Tasinmaz malikine resmi tebligat yapilarak 15 gun icinde idareye basvurmasi istenir
- Malik, idareye basvurursa pazarlik gorusmeleri baslar
- Taraflar anlasirsa satin alma islemi noter huzurunda veya tapu mudurluğunde gerceklestirilir
- Anlasma halinde bedel pesin ve nakden odenir
Pratik Bilgi: Satin alma usulunde anlasilan bedel, kiymet takdir komisyonunun belirlediginden farkli olabilir. Mulk sahiplerinin bu asamada profesyonel bir degerlemeci veya avukattan destek almasi, daha yuksek bir bedel elde etme sansini artirabilir.
5. Bedel Tespiti ve Tescil Davasi
Satin alma usulunde anlasma saglanamadigi takdirde, idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti ve tescil davasi acar. Bu dava kamulastirma surecinin yargisal asamasidir.
6. Tasinmazin Tescili
Mahkeme karari ile belirlenen bedelin odenmesinin ardindan tasinmaz, kamulastirmayi yapan idare adina tescil edilir. Bedelin tamaminin bankaya bloke edilmesi ve malike odenebilir hale gelmesi sarttir.
Kamulastirma Bedeli Tespiti
Kamulastirma bedelinin tespiti, tum surecin en kritik asamasidir. Anayasa'nin 46. maddesi, kamulastirma bedelinin tasinmazin gercek karsiligi olmasi gerektigini hukme baglamistir. 2942 sayili Kanun'un 11. maddesi, bedel tespitinde dikkate alinacak kriterleri ayrintili olarak duzenlemistir.
Bedel Tespitinde Dikkate Alinan Kriterler
| Kriter | Aciklama |
|---|---|
| Tasinmazin cinsi | Arsa, arazi, bahce, bina vb. nitelik |
| Yuzolocumu | Tasinmazin toplam alani |
| Emsal satis degerleri | Yakin cevredeki benzer tasinmazlarin satis bedelleri |
| Net gelir | Tarim arazilerinde yillik net gelir ve kapitalizasyon faiz orani |
| Resmi veriler | Vergi degeri, kesinlesmis mahkeme kararlari |
| Imar durumu | Tasinmazin imar planindaki kullanim amaci ve yapi hakki |
| Konum ve cografi ozellikler | Ulasim imkanlari, merkeze yakinlik, topografik yapi |
| Uzerindeki yapilar | Bina, tesis, agac gibi muhdesatlarin degeri |
Bilirkisi Raporu
Bedel tespiti davasinda mahkeme, en az uc kisiden olusan bilirkisi heyeti atar. Bilirkisi heyetinde tasinmazin niteligne gore gayrimenkul degerleme uzmani, ziraat muhendisi, insaat muhendisi gibi uzmanlar bulunur. Bilirkisi heyeti tasinmazi yerinde inceler, emsal degerleri arastirir ve bir rapor hazirlar.
Bilirkisi raporunda su unsurlar yer alir:
- Tasinmazin fiziksel ozellikleri ve mevcut durumu
- Cevredeki emsal satis degerleri ve karsilastirma analizi
- Tarim arazileri icin net gelir hesaplamasi (kapitalizasyon yontemi)
- Arsalar icin emsal karsilastirma yontemi
- Uzerindeki yapilarin yipranma payi dusulerek hesaplanan degeri
- Sonuc olarak belirlenen toplam kamulastirma bedeli
Dikkat: Bilirkisi raporundaki bedel, genellikle idarenin teklif ettigi bedelden yuksek olmaktadir. Ancak bilirkisi raporuna itiraz etmek de mumkundur. Mahkeme, gerekli gormesi halinde ek bilirkisi raporu veya farkli bir bilirkisi heyetinden rapor alabilir.
Emsal Deger Yontemi
Arsa nitelindeki tasinmazlarin bedel tespitinde emsal karsilastirma yontemi uygulanir. Bu yontemde, kamulastirilan tasinmaza yakin konumdaki benzer nitelikteki tasinmazlarin son donemde gerceklesen satis bedelleri esas alinir. Emsallerin seciminde su hususlara dikkat edilir:
- Emsaller mumkun oldugunca yakin tarihli olmalidir
- Konum, imar durumu ve buyukluk acisindan benzer olmalidir
- Akrabalar arasi veya muvazaali satislar emsal alinamaz
- Icra yoluyla satislar, gercek piyasa degerini yansitmayabilecegi icin dikkatli degerlendirilmelidir
Net Gelir (Kapitalizasyon) Yontemi
Tarim arazilerinin bedel tespitinde net gelir yontemi kullanilir. Bu yontemde arazinin yillik net geliri hesaplanir ve kapitalizasyon faiz oranina bolunur:
- Arazide yetistirilen urunlerin yillik brut geliri hesaplanir
- Uretim giderleri (tohum, gubre, iscilik, sulama vb.) dusulur
- Elde edilen net gelir, resmi kapitalizasyon faiz oranina bolunur
- Sonuc, arazinin kamulastirma bedelini verir
Bedel Tespiti ve Tescil Davasi
Satin alma usulunde anlasma saglanamadigi hallerde, kamulastirmayi yapan idare tasinmazin bulundugu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti ve tescil davasi acar. Bu dava 2942 sayili Kanun'un 10. maddesi uyarinca yurutulur.
Dava Sureci
- Idare, dava dilekçesini mahkemeye sunar ve kamulastirma belgelerini ekler
- Mahkeme, davanin kabulunden itibaren 30 gun icinde durusma gunu belirler
- Tasinmaz malikine tebligat yapilir ve durusmaya davet edilir
- Mahkeme, bilirkisi heyeti atar ve keşif yapilmasina karar verir
- Bilirkisi raporu taraflara teblig edilir ve itiraz sureleri baslar
- Gerekli gorulen hallerde ek bilirkisi raporu alinir
- Mahkeme, toplanan delillere gore kamulastirma bedelini tespit eder
- Bedelin bankaya depo edilmesine karar verilir
- Bedelin depo edilmesinin ardindan tasinmazin idare adina tesciline karar verilir
Sure Bilgisi: Bedel tespiti ve tescil davasi ortalama 6 ay ile 1.5 yil arasinda surmektedir. Ancak ek bilirkisi raporu alinmasi, istinaf basvurusu gibi durumlar sureyi uzatabilir.
Acele Kamulastirma
2942 sayili Kanun'un 27. maddesi, olaganustu durumlarda acele kamulastirma usulunun uygulanmasina imkan tanir. Acele kamulastirmada normal kamulastirma surecindeki asamalarin bir kismi atlanarak tasinmaza hizli bir sekilde el konulmasi mumkun hale gelir.
Acele Kamulastirma Kosullari
Acele kamulastirma ancak su hallerde uygulanabilir:
- Yurt savunmasi ihtiyaclari: Milli guvenlik acisindan acil ihtiyac duyulan hallerde
- Olaganustu durumlar: Dogal afet, salgin hastalik gibi acil hallerde
- Cumhurbaskani karari: Cumhurbaskani tarafindan acele kamulastirmaya karar verilen hallerde (ozellikle buyuk altyapi projeleri)
Acele Kamulastirma Sureci
Acele kamulastirmada idare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nden acil el koyma karari alir. Mahkeme, bilirkisi marifeti ile tasinmazin tahmini degerini belirler ve bu bedelin bankaya yatirilmasina karar verir. Bedelin yatirilmasi uzerine tasinmaza el konulur. Normal bedel tespiti davasi ise ayrica yurutulmeye devam eder.
Uyari: Acele kamulastirmada ilk belirlenen bedel tahmini niteliktedir. Mulk sahiplerinin, normal bedel tespiti davasinda gercek degerin tespitini talep etmeleri ve itiraz haklarini kullanmalari onemlidir. Acele kamulastirma kararina karsi da idari yargi yoluna basvurmak mumkundur.
Kismi Kamulastirma ve Arta Kalan Kisim
Kamulastirma isleminin tasinmazin tamami icin degil, yalnizca bir kismi icin yapilmasi halinde kismi kamulastirma soz konusudur. Kismi kamulastirmada ozellikle dikkat edilmesi gereken husus, kamulastirilmayan arta kalan kismin deger kaybi meselesidir.
2942 sayili Kanun'un 12. maddesi, kismi kamulastirma halinde arta kalan kisimdaki deger dusuklugunun de kamulastirma bedeline eklenmesini ongormektedir. Ornegin:
- Arsanin bir kisminin kamulastirilmasi nedeniyle kalan kismin imar durumunun bozulmasi
- Tarim arazisinin bolunmesi nedeniyle kalan kismin verimliliğinin azalmasi
- Bina yakininda yol genisletme nedeniyle binanin deger kaybetmesi
- Tasinmaza ulasimin zorlasmasi
Arta kalan kismin deger kaybi, bilirkisi raporu ile tespit edilir ve kamulastirma bedeline eklenir. Mulk sahiplerinin bu hususu gozden kacirmamalari ve dava surecinde acikca talep etmeleri buyuk onem tasir.
Kamulastirmasiz El Atma Nedir?
Kamulastirmasiz el atma, idarenin kamulastirma kanununda ongorulen usul ve esaslara uymaksizin, ozel mulkiyetteki tasinmaza fiilen veya hukuken el koymasi durumunu ifade eder. Bu durum, mulkiyet hakkinin agir bir ihlali niteligindedir ve mulk sahibine tazminat talep etme hakki dogurur.
Fiili El Atma
Idarenin, herhangi bir kamulastirma islemi yapmaksizin tasinmazi fiilen isgal etmesi, uzerine yol, bina veya tesis yapmasi fiili el atma olarak nitelendirilir. Fiili el atmada:
- Tasinmaz fiilen kamu hizmetine tahsis edilmistir
- Malik tasinmazini kullananamaz hale gelmistir
- Kamulastirma islemleri yapilmamis veya tamamlanmamistir
- Malik, tasinmazin bedelini ve ecrimisil (haksiz isgal tazminati) talep edebilir
Hukuki El Atma
Hukuki el atma, idarenin imar planlari araciligiyla tasinmazi kamusal alan (yol, park, okul alani vb.) olarak belirlemesi ancak uzun suredir kamulastirma yapmamasindan kaynaklanan bir durumdur. Anayasa Mahkemesi'nin bireysel basvuru kararlari ve Yargitay ictihadlari ile hukuki el atma kavrami hukukumuza yerlestirilmistir.
- Tasinmaz imar planinda kamusal alan olarak gosterilmistir
- Malik, tasinmazi uzerinde insaat yapamamakta veya kullanamamaktadir
- Idare, makul sure icinde kamulastirma yapmamistir
- Imar planinin yapilmasindan itibaren 5 yili asan sureler, hukuki el atma sayilabilir
Yargitay Ictihadı: Yargitay, uzun yillardir imar planinda kamusal alan olarak gosterilen ancak kamulastirilmayan tasinmazlar icin mulk sahiplerinin tazminat davasi acabilecegine hukmetmistir. Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde gorulur.
Kamulastirmasiz El Atma Davasi
Kamulastirmasiz el atma halinde mulk sahipleri, tasinmazin bedelinin odenmesini veya tasinmazin geri verilmesini talep edebilir. Dava, tasinmazin bulundugu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde acilir.
Davada Talep Edilebilecek Haklar
- Tasinmaz bedeli: Kamulastirma bedelinin tespitindeki usullere gore belirlenir
- Ecrimisil (haksiz isgal tazminati): Tasinmazin isgal edildigi donem icin rayic kira bedeli talep edilebilir
- Faiz: Dava tarihinden itibaren yasal faiz isletilir
- El atmanin onlenmesi: Bazı hallerde tasinmazin eski haline getirilmesi talep edilebilir
Zamanaşımı
Kamulastirmasiz el atma davalarinda, Anayasa Mahkemesi'nin 2010 yilindaki karari ile 2942 sayili Kanun'un gecici 6. maddesindeki 20 yillik hak dusurucü sureyi kaldirmistir. Buna gore, kamulastirmasiz el atma davalarinda herhangi bir zamanasimi suresi bulunmamaktadir. Mulk sahipleri, el atma devam ettigi surece her zaman dava acabilir.
Imar Plani Degisikligi ve Kamulastirma Iliskisi
Imar plani degisiklikleri, kamulastirma ile yakindan iliskilidir. Idarenin bir tasinmazi imar planinda kamusal alan olarak belirlemesi, o tasinmaz uzerindeki mulkiyet hakkini dogrudan sinirlandirmaktadir.
Imar planinda kamusal alan olarak belirlenen tasinmazlarin kamulastirilmasi icin idarenin 5 yillik imar programina almasi gerekmektedir. Imar programina alinan tasinmazlarin kamulastirilmasi zorunludur. Ancak uygulamada bircok tasinmaz, yillardir imar planinda kamusal alan olarak gosterilmesine ragmen kamulastirilmamaktadir.
Bu durumda mulk sahiplerinin su haklari bulunmaktadir:
- Imar planinin iptali icin idare mahkemesinde dava acmak
- Kamulastirmasiz el atma nedeniyle tazminat davasi acmak
- Belediyeden imar plani degisikligi talebinde bulunmak
- 5 yillik imar programina alinmasini talep etmek
Kamulastirma Bedelinin Taksitle Odenmesi
Anayasa'nin 46. maddesi, kamulastirma bedelinin kural olarak pesin odenmesini ongormektedir. Ancak ayni madde, bazi istisnai hallerde taksitle odeme imkani tanimistir:
- Buyuk enerji ve sulama projeleri: Tarim reformu uygulamasi, buyuk enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerceklestirilmesi
- Agaclandirma ve erozyon onleme: Yeni orman yetistirme ve erozyon onleme faaliyetleri
- Taksit suresi: Taksitler esit olarak odenir ve taksitlendirme suresi 5 yili asamaz
- Faiz uygulamasi: Taksitlere, taksit doneminin basindan itibaren kanuni faiz uygulanir
Not: Taksitle odeme halinde taksit bedelleri ve faizlerin odenmemesi durumunda, mulk sahibi icra takibi baslatabileceği gibi, kamulastirma isleminin iptali icin de dava acabilir.
Kamulastirmaya Itiraz
Mulk sahipleri, kamulastirma isleminin cesitli asamalarina itiraz edebilir. Itiraz yollari, itirazin konusuna gore farklilik gosterir.
1. Idari Isleme Itiraz (Kamulastirma Isleminin Iptali)
Kamulastirma kararinin kendisine, kamu yarari kararinin hukuka uygunluguna veya kamulastirma islemindeki usul hatalarına itiraz etmek isteyen mulk sahipleri idare mahkemesinde iptal davasi acabilir.
- Dava, kamulastirma isleminin tebliginden itibaren 30 gun icinde acilmalidir
- Kamu yarari kararinin bulunmamasi, yetkisiz merciin islem yapmasi, usul eksiklikleri iptal nedenidir
- Idare mahkemesi kararina karsi istinaf yoluna basvurulabilir
- Yurutmenin durdurulmasi talep edilebilir
2. Bedele Itiraz
Mulk sahiplerinin en sik basvurdugu itiraz yolu bedele itirazdir. 2942 sayili Kanun'un 10. maddesi kapsaminda acilan bedel tespiti davasinda mulk sahibi, idarenin teklif ettigi veya bilirkisi raporunda belirlenen bedelin dusuk oldugunu ileri surebilir.
- Bedele itiraz, bedel tespiti davasi icinde yapilir
- Mulk sahibi, kendi bilirkisi raporunu veya emsal degerlerini sunabilir
- Mahkeme, gerekli gorurse yeni bilirkisi heyeti atayabilir
- Mahkeme kararina karsi istinaf ve ardindan temyiz yoluna basvurulabilir
3. Maddi Hatalara Itiraz
Kamulastirma isleminde tasinmazin yuzolocumu, siniri, niteligi gibi maddi hatalarin bulunmasi halinde bu hatalara da itiraz edilebilir. Kadastro kayitlari ve olcum hatalari da bu kapsamda degerlendirilir.
Geri Alma Hakki
2942 sayili Kanun'un 22. ve 23. maddeleri, kamulastirilan tasinmazin belirli kosullar altinda eski malikine geri verilmesini duzenlenmistir. Bu hak, geri alma hakki (iade hakki) olarak adlandirilir.
Geri Alma Hakkinin Kosullari
- Kamulastirma bedelinin kesinlesmesinden itibaren 5 yil icinde, kamulastirma amacina uygun hicbir islem veya tesisat yapilmamis olmasi
- Kamulastirilan tasinmazin kamulastirma amaci disinda kullanilmasi veya kullanima acilmamasi
- Tasinmazin ucuncu kisilere devredilmek istenmesi halinde, once eski malike teklif yapilmasi zorunlulugu
Geri Alma Süreci
Geri alma hakkinin kullanilabilmesi icin:
- Eski malik, idareye yazili olarak basvurur
- Kamulastirma bedelinin guncellenmis hali (faiz ve deger artisi dahil) eski malik tarafindan iade edilmelidir
- Idare talebi kabul etmezse Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava acilir
- Geri alma hakki, 5 yillik surenin dolmasindan itibaren 1 yil icinde kullanilmalidir
Onemli: Geri alma hakkinin kullanilmasinda sureler cok onemlidir. 5 yillik bekleme suresinin dolmasindan itibaren 1 yil icinde dava acilmamasi halinde bu hak duser. Bu sureyi kacirmamak icin kamulastirma isleminin her asamasini dikkatle takip etmenizi oneririz.
Zamanasimi Sureleri
Kamulastirma hukukunda farkli islemler icin farkli zamanasimi sureleri ongörülmüştür. Bu surelere dikkat edilmemesi telafisi güç hak kayiplarina neden olabilir.
| Islem/Dava Turu | Sure | Baslangic |
|---|---|---|
| Idari isleme itiraz (iptal davasi) | 30 gun | Kamulastirma isleminin tebliginden itibaren |
| Bedel tespiti davasinda istinaf | 2 hafta | Kararin tebliginden itibaren |
| Geri alma hakki | 1 yil | 5 yillik bekleme suresinin dolmasindan itibaren |
| Kamulastirmasiz el atma | Zamanasimi yok | El atma devam ettigi surece |
| Ecrimisil (haksiz isgal) | Geriye donuk 5 yil | Dava tarihinden geriye dogru |
| Maddi hatalara itiraz | 30 gun | Hata icerikli islemin ogrenilmesinden itibaren |
Sik Sorulan Sorular (SSS)
1. Kamulastirma kararini kim verir?
Kamulastirma kararini, kamulastirma yapmak isteyen kamu kurumu verir. Ancak oncelikle kamu yarari karari alinmasi ve bu kararin yetkili makam (valilik, bakanlik veya Cumhurbaskani) tarafindan onaylanmasi gerekmektedir. Kamu yarari karari olmadan kamulastirma yapilmasi hukuka aykiridir.
2. Kamulastirma bedelini begenmezsem ne yapabilirim?
Idarenin teklif ettigi kamulastirma bedelini dusuk buluyorsaniz, satin alma asamasinda anlasmamayi tercih edebilirsiniz. Bu durumda idare, bedel tespiti ve tescil davasi acmak zorundadir. Mahkeme surecinde bilirkisi raporu ile tasinmazinizin gercek degeri tespit edilecektir. Bilirkisi raporuna da itiraz etme hakkiniz bulunmaktadir. Ayrica mahkeme kararina karsi istinaf ve temyiz yoluna basvurabilirsiniz.
3. Kamulastirmaya tamamen karsi cikabilir miyim?
Kamulastirma isleminin kendisine karsi cikmak icin idare mahkemesinde iptal davasi acabilirsiniz. Ancak bu davanin kazanilmasi icin kamulastirma isleminde hukuka aykirilik bulunmasi (kamu yarari kararinin olmamasi, usul hatasi, yetki hatasi vb.) gerekmektedir. Hukuka uygun yapilmis bir kamulastirma islemine salt "istemiyorum" seklinde karsi cikmak hukuken mumkun degildir.
4. Acele kamulastirmada haklarim nelerdir?
Acele kamulastirmada tasinmaziniza erken el konulabilir ancak haklariniz korunmaktadir. Ilk belirlenen tahmini bedel bankaya yatirilir ve cekebilirsiniz. Normal bedel tespiti davasi ayrica devam eder ve gercek deger bu davada belirlenir. Tahmini bedel ile kesinlesen bedel arasindaki fark faizi ile birlikte size odenir. Ayrica acele kamulastirma kararinin hukuka uygunlugunu idare mahkemesinde denetletebilirsiniz.
5. Kamulastirmasiz el atma durumunda ne yapmaliyim?
Tasinmaziniza kamulastirma yapilmaksizin fiilen veya hukuken el atilmissa, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tazminat davasi acabilirsiniz. Bu davada tasinmazinizin bedelini, el atma suresi boyunca ecrimisil (haksiz isgal tazminati) ve yasal faiz talep edebilirsiniz. Bu dava icin herhangi bir zamanasimi suresi bulunmamaktadir.
6. Kamulastirilan tasinmazimi geri alabilir miyim?
Evet, belirli kosullarin varliginda geri alma hakkiniz bulunmaktadir. Kamulastirma bedelinin kesinlesmesinden itibaren 5 yil icinde tasinmazin kamulastirma amacina uygun kullanilmamasi halinde, bu 5 yillik surenin dolmasindan itibaren 1 yil icinde geri alma davasi acabilirsiniz. Ancak kamulastirma bedelini guncel degeri uzerinden iade etmeniz gerekecektir.
7. Kismi kamulastirmada kalan arazim deger kaybederse ne olur?
Kismi kamulastirma halinde, kamulastirilmayan arta kalan kismin deger kaybetmesi durumunda bu deger kaybi da kamulastirma bedeline eklenir. Orneğin arazinizin ortasindan yol gecmesi nedeniyle kalan kismin kullanilamaz hale gelmesi, imar durumunun bozulmasi veya tarim verimliliğinin dusmesi gibi durumlarda ek tazminat talep edebilirsiniz. Bu husus bilirkisi raporu ile tespit edilir.
8. Kamulastirma davasinda avukata ihtiyacim var mi?
Kamulastirma davasinda avukat tutma zorunlulugu hukuken bulunmamakla birlikte, kamulastirma hukuku teknik ve karmasik bir alan oldugu icin profesyonel hukuki destek almanizi siddetlen tavsiye ederiz. Ozellikle bedel tespiti, bilirkisi raporuna itiraz, emsal deger arastirmasi, idari isleme karsi dava acma gibi konularda deneyimli bir avukat, haklarinizi en iyi sekilde korumanizi saglar ve genellikle cok daha yuksek bir kamulastirma bedeli elde etmenize yardimci olur.
9. Kamulastirma bedeline hangi tarihten itibaren faiz isler?
Kamulastirma bedelinin tamaminin veya bir kisminin gec odenmesi halinde, dava tarihinden itibaren yasal faiz isletilir. Acele kamulastirmada ise tahmini bedel ile kesinlesen bedel arasindaki fark icin dava tarihinden itibaren faiz hesaplanir. Kamulastirmasiz el atma davalarinda da dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanir.
10. Kamulastirmada vergi yükü nasil olur?
Kamulastirma islemi nedeniyle tapuda yapilan tescil islemleri harçtan muaftir. Ayrica kamulastirma bedeli uzerinden gelir vergisi veya deger artis kazanci vergisi alinmaz. Ancak taksitle odeme halinde alinan faiz geliri uzerinden vergi yükümlülügü dogabilir. Bu konuda mali müsavirinize danismanizi oneririz.
Sonuc
Kamulastirma, mulkiyet hakkini dogrudan etkileyen ve vatandaslarin hayatinda onemli sonuclar doguran bir idari islemdir. 2942 sayili Kamulastirma Kanunu ve Anayasa'nin 46. maddesi, mulk sahiplerinin haklarini guvence altina almak icin cesitli duzenlenmeler icermektedir. Satin alma usulunde uzlasma, bedel tespiti davasinda itiraz hakki, acele kamulastirmada gercek bedel tespiti, kamulastirmasiz el atmada tazminat hakki ve geri alma hakki gibi mekanizmalar, mulk sahiplerinin korunmasina yonelik onemli hukuki araclardir.
Kamulastirma surecinde haklarinizi en etkin sekilde kullanabilmeniz icin surecin her asamasinda dikkatli olmaniz ve gerektiginde profesyonel hukuki destek almaniz büyük onem tasimaktadir. Ozellikle bedel tespiti asamasinda deneyimli bir avukatin destegi, gercek degerin cok altinda bir bedelle tasinmazinizi kaybetmenizi onleyecektir.
Kamulastirma ve kamulastirmasiz el atma davalariyla ilgili sorulariniz icin Susal Hukuk Bürosu olarak sizlere profesyonel danismanlik hizmeti sunmaktayiz. Gayrimenkul hukuku alaninda deneyimli avukat kadromuz ile surecin her asamasinda yaninizdayiz.