Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Süreç ve Dikkat Edilecek Hususlar

Giriş: Ortaklığın Giderilmesi Kavramı

Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasında "izale-i şuyu" davası olarak bilinen ve paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan özel bir dava türüdür. Bu dava, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde paydaş olduğu durumlarda sıklıkla gündeme gelmektedir.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. ve 699. maddeleri, paylı mülkiyette her paydaşın paylaşma talep etme hakkını güvence altına almaktadır. Bu hak, paylaşma sözleşmesiyle veya dava yoluyla kullanılabilir. Paydaşlar arasında paylaşma konusunda anlaşma sağlanamaması halinde, ortaklığın giderilmesi davasına başvurulması zorunlu hale gelir.

Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağını, dava sürecini, aynen taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi yöntemlerini, dikkat edilmesi gereken hususları ve Yargıtay uygulamalarını kapsamlı biçimde ele alacağız. Makalemiz bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; her somut olay farklı koşullar içerdiğinden, konunun uzmanı bir avukata danışılması tavsiye olunur.

1. Hukuki Dayanak ve Temel Kavramlar

1.1. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu'nun 688-700. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu mülkiyet türünde, birden fazla kişi belirli paylarla bir mala birlikte malik olur. Her paydaşın, maddi olarak bölünmemiş olan şeyin tamamı üzerinde, payı oranında bir mülkiyet hakkı vardır. Paydaşların payları, belirli ve somuttur; ancak malın kendisi fiziken bölünmemiştir.

Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı bakımından malikin haklarına ve yükümlülüklerine sahiptir. Paydaş, payını serbestçe devredebilir, rehin verebilir veya alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Ancak malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri, tüm paydaşların birlikte hareket etmesini gerektirir.

Paylı mülkiyet, çeşitli hukuki işlemler sonucunda ortaya çıkabilir. Birden fazla kişinin birlikte bir taşınmaz satın alması, bir taşınmazın birden fazla kişiye bağışlanması veya kadastro çalışmaları sırasında birlikte tespit yapılması, paylı mülkiyetin doğduğu yaygın durumlar arasındadır.

1.2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Elbirliği mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu'nun 701-703. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu mülkiyet türünde, ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda gösterilen sözleşmeler gereği oluşur. En yaygın görülen elbirliği mülkiyeti hali, miras ortaklığıdır.

Miras bırakanın vefatından sonra, mirasçılar terekeye elbirliği ile malik olurlar. Miras paylaşımı yapılmadıkça, her mirasçının tereke üzerindeki hakkı belirli bir paya dönüşmez. Elbirliği mülkiyetinde, mallar üzerinde tek bir ortağın tasarrufta bulunması kural olarak mümkün değildir; tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür. TMK m. 644 uyarınca, mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma talebi, elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesine yönelik ilk adımdır.

1.3. Ortaklığın Giderilmesinin Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davası, çift taraflı (iki taraflı) bir dava niteliğindedir. Bu davada davacı ve davalı arasında kesin bir ayrım yoktur; her paydaş hem davacı hem de davalı konumundadır. Davanın sonucu, tüm paydaşları eşit biçimde etkiler. Bu nedenle, davacının davasından feragat etmesi bile, diğer paydaşların davayı sürdürmesini engellemez.

Ortaklığın giderilmesi davasının bir diğer önemli özelliği, bu davanın zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi olmamasıdır. Paydaşlardan herhangi biri, herhangi bir zamanda bu davayı açabilir. Ancak TMK m. 698/2'de belirtildiği üzere, paylaşmayı isteme hakkının uygun olmayan zamanda kullanılması yasaklanmıştır. Bu hüküm, dürüstlük kuralının bir yansımasıdır.

2. Davanın Tarafları ve Görevli-Yetkili Mahkeme

2.1. Davacı ve Davalı

Ortaklığın giderilmesi davasını, paylı mülkiyette paydaşlardan herhangi biri, elbirliği mülkiyetinde ise ortaklardan herhangi biri açabilir. Davacının pay oranının büyüklüğü veya küçüklüğü, dava açma hakkını etkilemez. En küçük paya sahip paydaş dahi bu davayı açma yetkisine sahiptir.

Davanın tüm paydaşlara veya ortaklara karşı açılması zorunludur. Zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olduğundan, herhangi bir paydaşın davaya dahil edilmemesi halinde, mahkeme davacıya süre vererek eksik tarafın tamamlanmasını ister. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esasına girilemez.

Paydaşlardan birinin dava sürecinde vefat etmesi halinde, mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Mirasçıların tespiti için mahkemece ilgili nüfus müdürlüğünden veraset bilgileri istenebilir. Aynı şekilde, dava sırasında payını devreden paydaşın yerine, payı devralan kişi davaya devam eder.

2.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Bu görev kuralı, kamu düzenine ilişkin olup tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

Yetkili mahkeme ise, taşınmaz mal için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz söz konusu olduğunda, her taşınmaz için ayrı ayrı dava açılabileceği gibi, taşınmazların aynı yargı çevresinde bulunması halinde tek bir dava ile de ortaklığın giderilmesi istenebilir. Farklı yargı çevrelerindeki taşınmazlar için ise ayrı davalar açılması gerekir.

2.3. Dava Açma Koşulları

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için belirli koşulların sağlanması gerekir:

• Paylı veya elbirliği mülkiyetinin mevcut olması: Ferdi mülkiyete konu bir mal için bu dava açılamaz
• Davacının paydaş veya ortak olması: Mülkiyet hakkı bulunmayan kişi dava açamaz
• Tüm paydaş veya ortakların davaya dahil edilmesi: Zorunlu dava arkadaşlığı kuralı
• Paylaşma yasağının bulunmaması: Sözleşme, kanun veya sürekli amaca özgülenme nedeniyle paylaşma yasağı yoksa dava açılabilir
• Uygun zamanda açılması: Paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda kullanılmaması (TMK m. 698/2)

3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

3.1. Aynen Taksim (Bölüştürme) Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, taşınmazın fiziken bölünerek her paydaşa ayrı bir parça verilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesi yöntemidir. TMK m. 699 uyarınca, paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır. Taşınmazın aynen bölünebilir nitelikte olması halinde, mahkeme öncelikle aynen taksim yolunu değerlendirmelidir.

Aynen taksimin uygulanabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Fiziki bölünmenin mümkün olması: Taşınmazın niteliği, konumu ve imar durumu bölünmeye elverişli olmalıdır
2. Bölünmenin önemli değer kaybına yol açmaması: Taksim sonucunda oluşan parçaların değerleri toplamı, bölünmeden önceki değerden önemli ölçüde düşük olmamalıdır
3. İmar mevzuatına uygunluk: Bölünme sonucunda oluşacak parsellerin, imar planına ve ilgili mevzuata uygun olması gerekir
4. Paydaşlardan birinin talebi: Aynen taksim, en az bir paydaşın talebi üzerine değerlendirilir

Aynen taksim kararı verilmeden önce, mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır. Bilirkişi heyeti genellikle bir harita mühendisi, bir inşaat mühendisi ve bir ziraat mühendisinden oluşur. Bilirkişiler, taşınmazın fiziken bölünüp bölünemeyeceğini, bölünme halinde oluşacak parsellerin imar mevzuatına uygunluğunu ve değer durumunu inceler.

3.2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmaması veya bölünmenin önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, taşınmazın açık artırma ile satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülmesi anlamına gelir.

Satış işlemi, icra dairesi veya satış memurluğu tarafından gerçekleştirilir. Satış süreci şu aşamalardan oluşur:

1. Kıymet takdiri: Taşınmazın güncel piyasa değeri bilirkişi marifetiyle belirlenir
2. Satış ilanı: Satış tarihi, yeri ve koşulları ilan edilir
3. Birinci açık artırma: Taşınmaz, muhammen bedelin yüzde ellisinden aşağı olmamak üzere en yüksek teklifi verene satılır
4. İkinci açık artırma: Birinci artırmada alıcı çıkmaması halinde, ikinci artırma yapılır
5. Bedelin paylaştırılması: Satış bedeli, paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde, tüm paydaşlar açık artırmaya katılma hakkına sahiptir. Paydaşlar, üçüncü kişilerle eşit koşullarda ihaleye girebilir. Hatta bazı durumlarda, paydaşlar arasında satış yapılması (ortaklar arası satış) yönünde karar verilebilir; ancak bu durumda tüm paydaşların muvafakati aranır.

3.3. Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında üçüncü bir yöntem olarak, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi de mümkündür. Bu yöntem, özellikle üzerinde çok katlı yapı bulunan taşınmazlarda gündeme gelir. Taşınmazın üzerindeki yapının bağımsız bölümlere ayrılabilir nitelikte olması halinde, her paydaşa bir veya birden fazla bağımsız bölüm tahsis edilerek ortaklık giderilebilir.

Kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilmesi için:

• Taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlere ayrılabilir nitelikte bir yapının bulunması
• Yapının, kat mülkiyeti kanununa uygun şekilde bölünebilir olması
• Paydaş sayısına yetecek kadar bağımsız bölümün mevcut olması veya oluşturulabilmesi
• Bağımsız bölümlerin değerlerinin paydaşların paylarına yaklaşık olarak denk düşmesi

Bu yöntem, aynen taksimin bir alt türü olarak değerlendirilebilir. Yargıtay, üzerinde bina bulunan taşınmazlarda, kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiğini vurgulamaktadır.

4. Dava Süreci ve Aşamaları

4.1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Ortaklığın giderilmesi davasında, dava dilekçesinin HMK hükümlerine uygun olarak hazırlanması gerekir. Dilekçede, taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel, pafta numaraları), tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri, mülkiyet durumu ve talep edilen paylaşma yöntemi belirtilmelidir.

Dava dilekçesinde ayrıca, ortaklığın giderilmesinin hangi yöntemle gerçekleştirilmesinin istendiği de açıklanmalıdır. Davacı, aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak mahkeme, taleple bağlı olmaksızın, taşınmazın niteliğine göre uygun yöntemi seçme yetkisine sahiptir.

4.2. Tapu ve Kadastro Kayıtlarının İncelenmesi

Mahkeme, dava açıldıktan sonra ilk olarak tapu ve kadastro kayıtlarını inceler. Tapu müdürlüğünden taşınmazın güncel tapu kaydı, kadastro müdürlüğünden ise taşınmazın konumu, yüzölçümü ve sınırları hakkında bilgi istenir. Bu bilgiler, taşınmazın hukuki durumunun net olarak belirlenmesi için zorunludur.

Tapu kayıtlarının incelenmesi sırasında, taşınmaz üzerindeki tüm şerhler, beyanlar, irtifak hakları ve takyidatlar da tespit edilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya irtifak hakkı bulunması, ortaklığın giderilmesi davasını etkileyebilir. Örneğin, taşınmaz üzerindeki ipotek, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde satış bedelinden öncelikli olarak karşılanır.

4.3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemece keşif yapılması ve bilirkişi raporu alınması olağan bir uygulamadır. Keşif sırasında, taşınmazın fiili durumu yerinde incelenir; üzerinde yapı olup olmadığı, kullanım şekli, imar durumu ve çevre koşulları belirlenir.

Bilirkişi incelemesinde değerlendirilen başlıca hususlar:

• Taşınmazın güncel piyasa değeri
• Aynen taksimin fiziki olarak mümkün olup olmadığı
• Taksim halinde oluşacak parsellerin imar mevzuatına uygunluğu
• Taksim projesi ve bölünme haritası
• Taşınmaz üzerindeki yapıların değeri
• Muhdesat (yapı) sahipliğinin tespiti

4.4. İmar Durumunun Araştırılması

Aynen taksim talebinin değerlendirilmesinde, taşınmazın imar durumu kritik öneme sahiptir. İlgili belediyeden imar durumu belgesi istenir ve taşınmazın imar planında nasıl gösterildiği, yapılaşma koşulları, minimum parsel büyüklüğü ve ifraz (bölme) şartları incelenir.

İmar mevzuatı, parsellerin belirli bir büyüklüğün altına bölünmesini yasaklayabilir. Bu durumda, taşınmazın fiziken bölünmesi mümkün olsa bile, imar mevzuatı nedeniyle aynen taksim kararı verilemeyebilir. İmar planına göre minimum parsel büyüklüğünü sağlamayan bölünmeler, tapu siciline tescil edilemez.

4.5. Muhdesat (Yapı) Sorunu

Ortaklığın giderilmesi davalarında sıklıkla karşılaşılan bir sorun, taşınmaz üzerindeki muhdesatların (yapıların) kime ait olduğu meselesidir. Paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla yaptığı yapı, arsanın mütemmim cüzü (ayrılmaz parçası) sayılır ve kural olarak arsa sahipliğine bağlıdır.

Ancak muhdesat sahibi paydaş, muhdesatın kendisine ait olduğunu tapu siciline şerh ettirmiş veya bu konuda bir tespit kararı almışsa, satış bedelinden muhdesat bedeli düşüldükten sonra kalan tutar payları oranında dağıtılır. Muhdesat sahibine ise muhdesat bedeli ayrıca ödenir.

Muhdesat aidiyetinin tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız olarak açılabileceği gibi, ortaklığın giderilmesi davası sırasında da gündeme gelebilir. Bu durumda mahkeme, muhdesat aidiyetinin tespiti için bekletici mesele yapabilir.

5. Satış Süreci ve Açık Artırma

5.1. Satış Kararının Kesinleşmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında verilen satış kararının uygulanabilmesi için, kararın kesinleşmesi gerekir. Karar, taraflara tebliğ edilir ve istinaf veya temyiz süreleri beklenir. Kararın kesinleşmesinden sonra, satış işlemlerinin başlatılması için icra dairesine veya satış memurluğuna başvurulur.

5.2. Kıymet Takdiri

Satış öncesinde, taşınmazın güncel değerinin belirlenmesi amacıyla kıymet takdiri yapılır. Kıymet takdiri, satış memurluğunca görevlendirilecek bilirkişi tarafından gerçekleştirilir. Bilirkişi, taşınmazın konumunu, niteliklerini, imar durumunu, emsal satış değerlerini ve diğer faktörleri dikkate alarak bir değer biçer.

Kıymet takdirine itiraz, kararın tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılabilir. İtiraz üzerine yeniden değerleme yapılabilir. Kıymet takdirinin satış tarihinden en fazla iki yıl önce yapılmış olması gerekir; bu sürenin aşılması halinde yeniden kıymet takdiri yapılmalıdır.

5.3. İhale Süreci

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde, taşınmaz açık artırma ile satılır. Açık artırma, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Satış süreci şu şekilde işler:

5.4. Paydaşların İhaleye Katılımı

Tüm paydaşlar, açık artırmaya katılma hakkına sahiptir. Paydaşlar, üçüncü kişilerle eşit koşullarda ihaleye girebilir. Uygulamada, paydaşlardan birinin taşınmazı satın almak istemesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda paydaş, diğer alıcılarla rekabet ederek taşınmazı satın alabilir.

Paydaşlar arasında satış yapılmasını isteyen bir karar alınması da mümkündür. Ancak bunun için tüm paydaşların bu yönde muvafakat vermesi gerekir. Ortaklar arası satışta, üçüncü kişilerin ihaleye katılmasına izin verilmez ve taşınmaz yalnızca paydaşlar arasında açık artırmaya çıkarılır.

6. Ortaklığın Giderilmesinde Özel Durumlar

6.1. Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi

Tarım arazilerinin ortaklığının giderilmesinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun özel hükümleri dikkate alınmalıdır. Bu kanun, tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin asgari parsel büyüklüğü sınırlamaları getirmiştir. Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazileri için farklı minimum parsel büyüklükleri belirlenmiştir.

5403 sayılı Kanun'un 8. maddesine göre, tarım arazilerinin belirlenen büyüklüklerin altında bölünmesi mümkün değildir. Bu sınırlamalar:

• Mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde: 2 hektar (20 dönüm)
• Dikili tarım arazilerinde: 0,5 hektar (5 dönüm)
• Örtü altı tarım arazilerinde: 0,3 hektar (3 dönüm)
• Marjinal tarım arazilerinde: 2 hektar (20 dönüm)

Bu sınırlamaların altında kalan tarım arazilerinde aynen taksim mümkün olmadığından, ortaklık ancak satış yoluyla giderilebilir. Ancak satış yapılırken de, alıcının tarım arazisi edinme şartlarını taşıyıp taşımadığı kontrol edilmelidir.

6.2. Miras Ortaklığında Ortaklığın Giderilmesi

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, uygulamada en sık karşılaşılan durumdur. Miras bırakanın vefatından sonra mirasçılar, miras paylaşımı konusunda anlaşamadıklarında, ortaklığın giderilmesi davasına başvururlar.

Miras ortaklığında ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için, terekenin tespiti ve mirasçıların belirlenmesi gerekir. Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) ile mirasçıların kim olduğu ve miras payları tespit edilir. Veraset ilamı, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir.

Miras ortaklığında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, miras bırakanın vasiyetname ile belirli taşınmazları belirli mirasçılara özgülemiş olabileceğidir. Vasiyetname hükümlerinin incelenmesi ve tenfiz edilip edilmediğinin araştırılması, davanın seyrini etkileyebilir.

6.3. Üzerinde Yapı Bulunan Taşınmazlar

Taşınmaz üzerinde yapı bulunması, ortaklığın giderilmesi davasında ek sorunlar doğurabilir. Yapının kime ait olduğu, yapının taşınmazdan bağımsız olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği ve yapının bölünmeye etkisi gibi konular, ayrıca incelenmelidir.

Taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine elverişli bir yapı bulunuyorsa, mahkemece kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi yolu da araştırılmalıdır. Bu durumda, her paydaşa bağımsız bölüm tahsis edilerek ortaklık sona erdirilebilir. Bağımsız bölümlerin değerleri arasındaki fark, denkleştirme bedeli ödenmesiyle giderilebilir.

6.4. Hisseli Taşınmazda Şufa (Önalım) Hakkı

Paylı mülkiyette paydaşlar, diğer paydaşların paylarını üçüncü kişilere satması halinde, TMK m. 732 uyarınca önalım (şufa) hakkına sahiptir. Bu hak, ortaklığın giderilmesi davasıyla doğrudan ilişkili olmamakla birlikte, dava sürecinde payların devri halinde gündeme gelebilir.

Önalım hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Önalım hakkının kullanılması halinde, satış bedeli ve masraflar depo edilerek payın devri talep edilir.

7. Dava Masrafları ve Harçlar

7.1. Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri, davanın niteliği gereği özel bir düzenlemeye tabidir. Bu dava çift taraflı bir dava olduğundan, yargılama giderleri taraflar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaş, başlangıçta harç ve masrafları karşılamak zorundadır; ancak dava sonunda bu giderler tüm paydaşlara payları oranında yüklenir.

Yargılama giderlerinin başlıca kalemleri:

• Başvuru harcı ve peşin harç
• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Vekalet ücreti (avukat tutulmuşsa)
• Satış masrafları (satış yoluyla giderilme halinde)

7.2. Harç Hesaplama

Ortaklığın giderilmesi davasında harç, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde, satış bedeli üzerinden ayrıca harç alınır. Harç oranları, her yıl güncellenen Harçlar Kanunu tarifesine göre belirlenir.

7.3. Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında, kendisini vekil ile temsil ettiren paydaş lehine vekalet ücretine hükmedilir. Vekalet ücreti, davada taraf olan diğer paydaşlardan payları oranında tahsil edilir. Vekalet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir ve genellikle taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır.

8. Ortaklığın Giderilmesinde Alternatif Çözüm Yolları

8.1. Paydaşlar Arası Anlaşma

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, paydaşlar arasında rızai paylaşma anlaşması yapılması her zaman tercih edilmesi gereken ilk yoldur. Paydaşlar, kendi aralarında anlaşarak taşınmazın nasıl paylaşılacağını belirleyebilir. Bu anlaşma, resmi şekilde (tapu müdürlüğünde) veya adi yazılı şekilde yapılabilir.

Rızai paylaşmada, paydaşların anlaşması yeterlidir; mahkeme kararına gerek yoktur. Taşınmazın bölünmesi söz konusu ise, ifraz (bölme) işlemi belediye ve tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilir. Paydaşlardan birinin payını diğer paydaşa satması da rızai çözüm yollarından biridir.

8.2. Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk yoluna başvurulması da mümkündür. Arabuluculuk, tarafların gönüllü olarak katıldığı ve bir arabulucunun gözetiminde müzakere yürüttüğü alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşma, mahkeme onayı ile ilam niteliğinde belge gücüne sahip olur.

Arabuluculuk, dava sürecine göre hem daha hızlı hem de daha az maliyetlidir. Tarafların ilişkilerinin korunması açısından da arabuluculuk tercih edilebilir. Özellikle aile içi mülkiyet uyuşmazlıklarında, arabuluculuk süreci taraflar arasındaki diyalogun sürdürülmesine katkı sağlayabilir.

8.3. Pay Devri ve Satış

Paydaşlardan birinin payını diğer paydaşlara veya üçüncü kişilere satması, ortaklığın fiilen giderilmesinin bir yoludur. Pay devri, tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır. Paydaşlardan birinin tüm payları satın alması halinde, paylı mülkiyet kendiliğinden sona erer ve taşınmaz ferdi mülkiyete dönüşür.

Pay devrinde, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunduğu unutulmamalıdır. Üçüncü kişiye yapılan satışta, diğer paydaşlar önalım haklarını kullanarak payı aynı bedelle satın alabilir.

9. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

9.1. Dava Öncesi Hazırlık

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, kapsamlı bir hazırlık yapılması davanın başarılı yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Bu hazırlık sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Güncel tapu kaydının alınması ve paydaşların belirlenmesi
• İmar durumunun araştırılması
• Taşınmaz üzerindeki yapıların ve muhdesatların tespiti
• Taşınmaz üzerindeki takyidatların (ipotek, haciz, şerh) incelenmesi
• Emsal satış değerlerinin araştırılması
• Diğer paydaşlarla rızai anlaşma olanaklarının değerlendirilmesi

9.2. Dava Sürecinde Dikkat Edilecek Noktalar

Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken, tarafların dikkat etmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır:

1. Bilirkişi raporunun incelenmesi: Bilirkişi raporundaki tespitler ve değer hesaplamaları dikkatle incelenmelidir
2. İtiraz haklarının kullanılması: Rapordaki hatalara veya eksikliklere zamanında itiraz edilmelidir
3. Aynen taksim olasılığının araştırılması: Satış yerine aynen taksimin mümkün olup olmadığı mutlaka sorgulanmalıdır
4. Muhdesat aidiyetinin korunması: Taşınmaz üzerinde yapısı olan paydaş, muhdesat aidiyetini belgelemelidir
5. Sulh olasılığının değerlendirilmesi: Dava sürecinde dahi, taraflar arasında anlaşma sağlanması mümkündür

9.3. Satış Aşamasında Dikkat Edilecek Noktalar

Satış kararı kesinleştikten sonra, satış sürecinin titizlikle takip edilmesi gerekir. Kıymet takdirinin güncel olması, satış ilanlarının usulüne uygun yapılması ve ihale sürecinin hukuka uygun yürütülmesi, paydaşların haklarının korunması açısından kritik önem taşır.

Satış sonucunda elde edilen bedelin paylaştırılmasında, masrafların düşülmesinden sonra kalan tutarın payları oranında dağıtılması gerekir. Muhdesat sahipliği bulunan paydaşa, muhdesat bedeli ayrıca ödenir. Paylaştırma işleminin hukuka uygun yapılıp yapılmadığının kontrol edilmesi, tüm paydaşların yararınadır.

10. Yargıtay Kararları Işığında Önemli İlkeler

10.1. Aynen Taksimin Önceliği İlkesi

Yargıtay, istikrarlı kararlarında aynen taksimin satışa göre öncelikli olduğunu vurgulamaktadır. Taraflardan birinin aynen taksim talep etmesi halinde, mahkemece öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Aynen taksim mümkün olduğu halde doğrudan satış kararı verilmesi, bozma sebebi olarak kabul edilmektedir.

10.2. Kat Mülkiyeti Kurulma Olasılığının Araştırılması

Yargıtay, üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda, kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığının da araştırılması gerektiğini belirtmektedir. Yapının bağımsız bölümlere ayrılabilir nitelikte olması ve paydaş sayısına yetecek kadar bağımsız bölüm bulunması halinde, bu yol tercih edilmelidir.

10.3. Taraf Teşkilinin Sağlanması

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi, kararın bozulmasına neden olur. Mahkeme, eksik tarafın tamamlanması için davacıya süre vermeli; süre içinde taraf teşkilinin sağlanmaması halinde dava usulden reddedilmelidir.

10.4. Değer Tespitinin Doğruluğu

Yargıtay, satış kararı verilen davalarda taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesinin önemini vurgulamaktadır. Bilirkişi raporundaki değer tespitinin emsal satışlarla uyumlu olması, güncel piyasa koşullarını yansıtması ve detaylı gerekçeye dayanması gerekmektedir.

11. Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesi için başvurulan önemli bir hukuki mekanizmadır. Her paydaşın paylaşma talep etme hakkı, mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur ve zamanaşımına tabi değildir. Dava sürecinin doğru yönetilmesi, paydaşların haklarının korunması ve adil bir sonuca ulaşılması açısından büyük önem taşır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında, aynen taksimin satışa göre öncelikli olduğu temel ilkesi her zaman gözetilmelidir. Taşınmazın niteliğine, imar durumuna ve paydaşların taleplerine göre uygun paylaşma yöntemi belirlenmeli; bilirkişi raporları dikkatle incelenmeli ve itiraz hakları zamanında kullanılmalıdır.

Bu makalede sunulan bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Her ortaklığın giderilmesi davası, kendine özgü koşullar içerdiğinden, somut uyuşmazlıklarda mutlaka alanında uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.